Комитет Госдумы по земляным отношениям и строительству готовится...

Комитет Госдумы по земляным отношениям и строительству готовится внести на рассмотрение в Мосгордуму проекта закона "О Городской адресной програмке строительства доходных домов и развития застроенной местности микрорайона 115 района Кузьминки городка Москвы". Этот законопроект дозволит выстроить 1-ые доходные дома в столице, не дожидаясь принятия федерального закона о арендном жилище. Как поведал "Известиям" Алексей Шепель, председатель совета директоров компании S. Holding (компания совместно с ОАО "Моспроект" подготовила пилотный проект), пилот подразумевает стройку 3-х 24-этажек с на сто процентов отделанными и меблированными квартирами. Арендные ставки на жилые помещения планируется сделать рыночными - 1 тыс. рублей за 1 кв. м, но они могут быть снижены на 30%. Столичные парламентарии не лицезреют препятствий к принятию такового закона, но исполнительная власть городка считает, что проводить пилотный проект до принятия соответственного федерального закона преждевременно.

115-й микрорайон Кузьминок был должен расселяться еще в 2004 году, но предшествующая компания-застройщик не совладала с критериями инвестконтракта, и контракт был расторгнут. На данный момент в микрорайоне успели снести три дома, три дома уже расселены и очередной - расселен наполовину. Не считая того, девелоперам придется выстроить еще более 300 кв. м недвижимости, чтоб переселить людей из других домов, которые также предстоит снести.

- Механизм планируется последующий: первыми строится дом под переселение (он остается в городской принадлежности), позже - коммерческое жилище (перейдет в собственность покупателей квартир), за счет чего же отчасти либо на сто процентов закрываются кредиты, а дальше возводится доходный дом, - поведал Шепель. - После освоения микрорайона ежегодные отчисления в бюджет в виде налогов и сборов составят наиболее 135 млн рублей.

Доходный дом будет принадлежать ОАО "Городские доходные дома" - структуре, создание которой было признано целесообразным экспертным советом по градостроительной деятельности при комитете Госдумы по земляным отношениям и строительству. Как предполагается, 51% в ОАО будет принадлежать правительству Москвы, а 49% - коммерческой компании, которая в том числе быть может выбрана в процессе конкурса. Формирование уставного капитала и обеспечение деятельности ОАО "Городские доходные дома" быть может осуществлено как на завлеченные средства инвесторов, так и на заемные средства, выставленные коммерческим банком "Московское ипотечное агентство" (ОАО).

На стройку всех объектов предвидено 10 лет, всего планируется выстроить 600 тыс. кв. м. Землю в аренду возьмет акционерное общество, ставки будет устанавливать город. Город же, как предполагается, организует стройку инженерных сетей (для новейших домов пригодиться прирастить мощность всех коммуникаций в 2,5 раза) и социальной инфраструктуры, также отчасти возьмет на себя проектные работы. Строительством домов должен будет заниматься личный девелопер.

- Стоимость строительства доходных домов предполагается в пределах 20 тыс. рублей за 1 кв. м, - объяснил Шепель. - Ставки арендной платы могут быть ниже рыночных (обычных для такового района) на 30% без вреда экономике проекта. Но в среднем стоимость аренды однокомнатной квартиры планируется в пределах 25 тыс. рублей, двухкомнатной - 40 тыс. рублей, а трехкомнатной - 60 тыс. рублей.

Планируется, что доходных домов будет три, по 24 этажа каждый; 60% квартир в доме будут однокомнатными, а оставшиеся 40% - "двушки" и "трешки". 1-ый и 2-ой этажи станут нежилыми; на первых этажах помещения будут сдаваться в аренду торговым компаниям, а на вторых расположатся кабинеты. Таковой шаг дозволит убыстрить возврат вложенных средств и принести 30% от совокупного дохода жилого дома, рассчитывают создатели проекта.

Жилые помещения будут, по словам Шепеля, "чуть меньше по площади, чем привыкли продавцы", но с полной отделкой и меблировкой. Шепель добавил, что обстановка, вероятнее всего, будет заказываться у подмосковных производителей, к примеру, у "Шатуры-мебель". Не считая того, в доме предусмотрен подземный гараж из расчета "одно машино-место на квартиру".

Для доходного дома будет нужно образование собственной управляющей компании, может быть, она даже будет выбрана в процессе конкурса, но после того как в эксплуатацию будет сдана группа домов. С жильцами будут заключаться договоры аренды, продолжительность их быть может и несколько месяцев, и пару лет с пролонгацией, но более нередко используемым вариантом должен стать контракт на срок более одного года. В договоре будет в том числе прописано, сколько человек очень могут проживать в одной квартире.

Шепель говорит, что в Москве за пределами ЦАО есть порядка 200 объектов, которые находятся в схожем с Кузьминками положении: продавать земляные участки городку по каким-то причинам невыгодно, реконструировать строения не выходит, а для застройщиков ТЦ, кабинетов и жилища эти районы непривлекательны. При всем этом город раз в год растрачивает по 5 млн рублей на содержание 1-го такового "зависшего" объекта.

- Ежели пилотный проект в Кузьминках состоится, то остальные доходные дома могут показаться и на этих участках, - объяснил Шепель. - А именно, это районы Левобережный, Дмитровский, Южное Медведково, Свиблово, Восточное Измайлово, Некрасовка, Кузьминки, проспект Вернадского, Кунцево, Солнцево и Внуково. Не считая того, доходные дома имеют отличные перспективы в Столичной области - к примеру, в Раменском и Чеховском районах.

Отметим, что в Москве уже есть прецедент принятия закона о строительной судьбе отдельного микрорайона - городской парламент воспринимал соответственный нормативный акт, когда пришлось расселять микрорайон "Камушки" в связи со строительством "Москва-Сити". Не считая того, в гос програмке городка Москвы на 2012–2018 годы "Жилище" прописаны пункты по "развитию и легализации рынка найма и аренды жилья", также по "подготовке и построению вкладывательной и нормативно-правовой модели строительства доходных домов" и "технико-экономических обоснований строительства доходных домов".

В то же время федеральный закон о арендном жилище, где в том числе прописано хотя бы определение доходного дома, еще не принят. Глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев выделил, что "пока не будет принята на федеральном уровне норма, запрещающая застройщику доходных домов дробить жилплощадь и продавать квартиры", ведомство будет "категорически против" проведения схожих пилотных проектов.

- Доходный дом - это арендный бизнес, окупаемость - 20 лет, ежели реализовать квартиры, то окупаемость - 1,5 года. Запретить продавать квартиры мы может лишь через закон, где дом числился бы единым объектом, а не совокупой отдельных имущественных объектов, - объяснил чиновник.

Тимофеев добавил, что "отраслевой схемы доходных домов нет, и создание ее не планируется". Но, по его словам, город готов будет "предоставлять земляные участки для доходных домов" и "помогать оперативным решением вопросов", когда статус доходных домов будет определен и верно прописан на федеральном уровне. Тем более заместитель мэра по экономическим, имущественным и земляным вопросцам Наталья Сергунина ранее говорила, что 1-ые доходные дома могут быть сделаны за счет городского бюджета в отселенных и потом отремонтированных зданиях на Садовнической улице и в Ведерниковом переулке.

Председатель комиссии Мосгордумы по законодательству Александр Семенников объяснил, что Москва имеет право без помощи других принимать городской закон до того, как это произойдет на федеральном уровне.

- Как к нам на рассмотрение поступит законопроект от Госдумы, мы начнем работу по его дискуссии, дополнению и предстоящей реализации, - отметил Семенников. - В Москве уже есть бездотационные дома, находящиеся в городской принадлежности, в каких сдаются квартиры. Они именуются бездотационными, так как издержки городка на коммунальные сервисы на сто процентов компенсируются платой обитателей за аренду. Квартиры там положены москвичам, которые уже в протяжении долгого времени числятся в очереди на получения жилища.

Заместитель управляющего аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Сергей Жарков отметил, что ежели сотрудничество городка будет ориентировано не на получение сверхприбыли, а на ублажение потребностей населения, то проект будет существовать удачно.

- Стройку коммерческого жилища для следующей сдачи в аренду смотрится экономически нерентабельным для девелопера без роли городка. Выходит так, что на компанию кроме строительства будет возложен еще ряд обязательств, а именно поиск арендаторов, ремонт помещений, контроль за состоянием квартир. Но город в состоянии сделать проект наиболее увлекательным для застройщика, предоставив ему дешевенькую землю, помощь в получении техусловий не обременяя его строительством объектов социальной инфраструктуры на местности микрорайона, - произнес Жарков. - При учете того, что проект нацелен на представителей среднего класса, молодежь и приезжих профессионалов, сразу возникает вопросец коррупционной составляющей. И право получить квартиру по сниженной арендной ставке может получить тот, кто даст огромную взятку.

Жарков добавил, что контролировать этот процесс будет может быть при определенных ограничениях - в том числе ежели контракт будет заключаться на определенный период, к примеру на 5 лет, после этого наниматель будет обязан находить квартиру уже по рыночной стоимости.