Под аккомпанемент непрекращающихся митингов и пикетов обманутых дольщиков новостроек (новейшие акции намечены на 12 августа — День строителя) в стране сотворен правовой инцидент: Арбитражный трибунал Москвы признал неправомерность использования «вексельной схемы» в долевом строительстве. На самом деле правительство агрессивно намекнуло застройщикам, что им пора жить и богатеть не во вред госказне и кармашкам клиентов, прекратив заключать сделки по схемам разной степени «серости».
В связи с сиим «Известия» решили разобраться, как вообщем всераспространены подобные схемы при реализации квартир в новостройках. Проведенное аналитиками центра «Индикаторы рынка недвижимости» исследование столичного рынка — 1-го из самых цивилизованных в стране — показало, что только 10% сделок можно считать безопасными, другие 90% до этого времени заключаются по «сероватым» схемам. Это, естественно, не означает, что все 90% покупателей жилища останутся без проплаченных на шаге строительства квартир, но они все так либо по другому попадают в группу риска.
«Ситуация вокруг федерального закона «О участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» N 214-ФЗ, вступившего в силу 1 апреля 2005 года, вначале сложилась разноплановая. Еще в период подготовки закона строители заявляли о невозможности работать на новейших критериях. Невзирая на внесенные поправки, отменившие самые спорные нормы (солидарную ответственность с банками, кредитующими строителей, огромные суммы штрафов, невозможность порвать контракт с дольщиком — нарушителем режима платежей и т. п.), строители продолжают воспользоваться наработанными схемами, позволяющими обходить закон», — констатируют аналитики из IRN. RU
«Известия» решили разобраться, чем продиктована верность «сероватым» схемам большинства столичных застройщиков.
— Все просто, никто не желает терять средства, — говорит исполнительный директор девелоперской компании Артем Цогоев. — Риэлторам, когда они заключают с клиентом «белоснежный» контракт о долевом участии, приходится платить НДС с различия меж той суммой, за какую они приобрели квартиру, и той, за которую ее продали. Застройщики же рискуют попасть на большие штрафы (до 32% в год), ежели дом не будет сдан в срок, что происходит сплошь и рядом. В Москве, обычно, застройщики и риэлторы — «дочки» одной «матери»-фирмы, другими словами они попадают на средства два раза.
Некие риэлторские конторы, которые не соединены тесноватыми отношениями с застройщиками, вообщем в ближайшее время уходят с первичного рынка жилища.
— При заключении контракта о долевом участии торговец сильно рискует, — согласна с предшествующим оратором заместитель генерального директора 1-го из столичных агентств недвижимости Наталья Ветлугина. — Все недостатки стройки, задержки по срокам угрожают большими штрафами, и брать на себя такие обязательства не достаточно кто желает. Бывали случаи, когда в процессе строительства изменялся даже внешний облик квартир. Сейчас наша компания, как и почти все остальные, вообщем закончила работать с новостройками. Это рискованно и невыгодно: работа по «сероватым» схемам вредит стилю, а работа по договору долевого роли просит больших денежных вложений, которые в итоге еще могут не оправдаться.
Заложниками таковой итальянской забастовки против закона «О участии в долевом строительстве…», естественно, стают покупатели. По слухам, в Арбитражный трибунал, который признал незаконность «вексельных схем» в долевом строительстве, обратились клиенты одной большой риэлторской компании, пару лет назад купившие по данной схеме квартиры в элитном доме «Коперник» по $9000 за метр. За это время стоимость метра там доросла до $30 000, и риэлторская контора не устояла перед соблазном «кинуть» клиентов — оплатить им вексель, а квартиры реализовать по новейшей стоимости. Но, судя по всему, клиенты оказались людьми суровыми и довели дело до победы в суде.
Есть и иная неувязка. Даже ежели клиент попадается юридически подкованным, выбора у него, на самом деле, нет.
— Я брал квартиру в большой риэлторской компании, — ведает обживающий двушку в новостройке москвич Анатолий Бабков. — Чтоб не пополнять ряды обманутых дольщиков, решил показать типовой контракт, который мне предложили, юристу. Отдельный разговор, как я со скандалами достигнул того, чтоб «рыбу» контракта мне дали на руки. Документ оказался контрактом соинвестирования. Юристы сходу предупредили: лучше его не подписывать и требовать заключения контракта о долевом участии. Я честно записал эту тарабарщину на бумагу и прочитал ее риэлторам. Моя умеренная двушка стоила, как дом в Италии, и я был уверен, что таковыми клиентами не бросаются. Но менеджер-риэлтор категорически отказалась со мной работать. «Или подписывайте наш контракт, или отыскиваете квартиру в другом месте», — резюмировала она. Я рискнул. Слава богу, подфартило: дом сдали впору. Но за год, пока он достраивался, а по всей стране митинговали обманутые вкладчики, я изрядно истрепал для себя нервишки.
Не достаточно того. Оказывается, клиент и по закону не может требовать от продавцов заключить контракт долевого роли.
— Застройщик сам свободен выбирать, какой контракт заключать на продажу собственного имущества, а риэлтор должен заключать с покупателем тот контракт, который заключил с застройщиком, — говорит юрист общества защиты прав потребителей «Публичный контроль» Дмитрий Лесняк. — Естественно, ежели компания-продавец обманула покупателя, то крайний может обратиться в трибунал. Но одно дело получить решение суда, а другое — достигнуть его выполнения. Могу отдать москвичам лишь один совет: при покупке квартиры кропотливо выбирать фирму, отдавая предпочтение большим и стабильным компаниям.
В общем, нам вновь дают полагаться на «авось» и «честное слово» продавцов. А означает, 90% тех, кто купил квартиру в Москве на шаге строительства, вправду не застрахованы от проблем.
Исследование рынка новостроек столицы
Тип договораВексельная схема 167 (24,0%) Переуступки прав требования 42 (6,0%) Контракт подготовительной купли-продажи 145 (20,8%) Контракт соинвестирования 147 (21,1%) Контракт долевого роли 74 (10,6%) Несколько договоров * 103 (14,7%) Другое ** 19 (2,7%) Общее количество объектов 697 (100%) * В качестве инвесторов по одному дому выступает несколько компаний, которые дают покупателям свою долю квартир по различным схемам.
** Объекты предлагаются по договорам купли-продажи или по договорам займа.
Источник: Аналитический центр IRN. RU
Плюсы и минусы каждой схемы
Контракт долевого роли
В текущее время — самый надежный, защищенный законом контракт. Он непременно регится в Федеральной регистрационной службе и только после чего считается заключенным. Неотклонимыми критериями контракта являются: определение объекта долевого строительства; установление срока его передачи покупателю; указание цены, срока и порядка оплаты; определение гарантийного срока на объект долевого строительства (традиционно более 5 лет).
Контракт соинвестирования
Заключая схожий контракт, дольщик на самом деле становится партнером компании по бизнесу и в равной степени несет все вероятные опасности. Этот контракт не регулируют законы N 214 «О участии в долевом строительстве…» и N 2300-I «О защите прав потребителя» от 7 февраля 1992 г. Заместо их дольщик-соинвестор подпадает под действие федерального закона N 39 «О вкладывательной деятельности в Русской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999 года.
Контракт переуступки прав требования
Этот контракт подразумевает выкуп договоров долевого роли. Обычно, «свою долю» продают дольщики, вложившиеся в стройку на самых ранешних стадиях, чтоб заработать. Полностью может быть, что это чрезвычайно отличные знакомые застройщика. Имеющиеся долги предшествующего дольщика новейший дольщик должен в срок погасить. Ежели контракт долевого роли был оформлен согласно требованиям 214-го закона, права новейшего участника долевого строительства защищены, так как контракт переуступки прав требования также регится в Федеральной регистрационной службе.
Вексельная схема
По данной схеме дольщики получают не саму квартиру, а только обязательство ее передать. И ежели клиент по какой-нибудь причине не получил в собственность обещанной квартиры, ему ничего не остается, как реализовать вексель либо требовать через трибунал возврата стоимости векселя, но никак не квартиры.
Контракт подготовительной купли-продажи
В нем клиент и застройщик договариваются только о том, что застройщик через некое время после начала строительства обязуется заключить контракт о долевом участии в строительстве. В договоре указываются технические свойства, срок заключения основного контракта, также обязанность покупателя уплатить задаток либо обеспечительный взнос, соразмерный стоимости квартиры. Но ежели у застройщика появились трудности либо цены на жилище в один момент возросли и он решит «вашу» квартиру реализовать, придется в суде обосновывать факт инвестиций и требовать от застройщика возврата средств.
«Мы — не соинвесторы, мы — заложники»
Наталья Вертелецкая
Я — тот соинвестор, который купил квартиру по вексельной схеме. Тьфу-тьфу — успешно. Два года от темных мыслей выручало, что компания работает в Москве с русских времен.
Но до этого времени весь наш дом — в заложниках у строительной компании. Мы — вложившие в нее свои кровные — не имеем способности защитить свои права. На мои вопросцы, может быть ли переработать контракт так, чтоб я все-же считалась владельцем квартиры, а не эфемерного векселя, в компании мне популярно объяснили: «Мы работаем уже много лет. Никого не обманывали! А контракт у нас типовой».
Как и неважно какая иная, вексельная схема дозволяет составить контракт не в пользу клиента. К примеру, в моем случае нам не были прописаны санкции за нарушение сроков сдачи объекта. В итоге мы прождали собственный дом излишних полтора года. И никто перед нами не отчитывался и ничего не разъяснял. На прошлой недельке совместно с ключами от квартиры меня ожидал сюрприз. Средства за разницу в заявленной и реально построенной площади квартиры (она оказалась меньше) мне вернут еще… через полтора года, когда я получу свидетельство о принадлежности.
— Прописан лишь срок, когда вы должны доплатить компании, ежели квартира окажется больше, а наша ответственность там не прописана, — девушка-менеджер наивно хлопала очами.
— Но в доп соглашении тоже не сказано, когда вы должны вернуть средства, — настаиваю я. — Отлично, что моя сумма — маленькая. Но люди теряют тыщи баксов.
— Что вы! Мы никого не обманываем! Вы все получите. А контракт переписать нельзя. Он у нас типовой.