С 1 января 2006 года муниципальная помощь в Германии на стройку и приобретение жилища была отменена. Но это не значит, что почти все семьи утратили надежду иметь свою квартиру либо дом. Немцы довольно расслабленно отнеслись к данной "проблемы".
Некие специалисты считают, что введение в свое время дотации на стройку и покупку жилища (Eigenheimzulage) привело к увеличению цен на недвижимость. Следовательно, ее отмена обязана привести к обратному эффекту. Такового представления, а именно, держится пресс-атташе Союза домовладельцев Берлина Штефан Дипенброк. И с ним тяжело не согласиться. Почти все из числа тех, кто продавал недвижимость позже 1996 года (год введения дотации), не постеснялись добавить сумму гос субсидии к стоимости продаваемого объекта. Что все-таки касается нынешней ситуации, то отмена дотации вероятнее всего приведет к падению цен лишь на дешевые дома и квартиры. Так как покупатели роскошных коттеджей - люди, обычно, чрезвычайно безбедные, и их доходы так либо по другому не давали им права рассчитывать на муниципальную помощь.
Опасение, что падение цен на имеющиеся дома и квартиры может привести к тому, что новое стройку станет невыгодным, представляется маловероятным. Как раз напротив. Чтоб привлечь застройщиков, городские и местные советы будут обязаны сбросить цены на земляные участки, по этому понизится общественная сметная стоимость новейшего строительства. И юные семьи, на которых сначала сфокусировано внимание местных органов власти, никак не ощутят отмену Eigenheimzulage.
Строительный кредит
Традиционно недвижимость нереально оплатить из имеющихся сбережений. Приходится брать кредит. Более выгодные условия можно, при иных равных критериях, получить, ежели величина кредита не превосходит 60% стоимости заложенной недвижимости. При этом имеется в виду даже не столько стоимость, о которой вы договорились с торговцем, сколько представление кредитора о ценности объекта.
Большая часть банков готовы предоставить кредит в размере до 80% залога. По мере необходимости можно договориться и о 90%, иногда - о 100%. Но чем выше толика заемных средств, тем ужаснее условия кредитования. Неизменный доход, достаточный для выплат по кредиту, - 2-ое нужное условие, выдвигаемое кредиторами. Большая часть собственных домов в Германии куплено либо выстроено при помощи строительного кредита (Bausparkredit). Этот вариант, обычно, различается низкими процентами (по сопоставлению с обыденным банковским кредитом), зафиксированными на весь период погашения кредита. Но Bausparkredit дадут лишь в этом случае, ежели вы сначала в течение длительных лет накопили определенную сумму. Не факт, что к тому времени сохранятся сегодняшние низкие цены на кредиты. К тому же в период скопления для вас придется обходиться без своей недвижимости.
Означает, придется брать кредит подороже, зато доступный прямо на данный момент. Естественно, под залог покупаемой недвижимости: по другому для вас кредит никто не даст. Но как это сделать? Ведь вы объект еще не приобрели!
Рядовая схема такая. Поначалу вы находите пригодный объект, потом договариваетесь о стоимости покупки и остальных критериях грядущего контракта о покупке. Дальше сами либо через посредника находите банк либо другого кредитора, готового на сходных критериях предоставить недостающую для вас сумму. Кредитор берет на себя письменное обязательство предоставить кредит на определенных критериях. На этом шаге у вас еще как бы нет никаких обязанностей перед кредитором.
После чего подписываете подготовительный контракт о покупке, затем - контракт о кредите. После чего делается запись о залоге, и лишь потом кредитор предоставляет оговоренную сумму.
Возможны варианты
Банки и страховки дают различные схемы кредитования для покупки недвижимости либо строительства дома.
1-ый вариант - фиксированный процент с неизменным взносом.
В течение заблаговременно оговоренного периода величина процентной ставки неизменна. В это время вы каждый месяц выплачиваете кредитору постоянную сумму. К концу оговоренного периода банк должен предложить новейшие условия погашения оставшейся суммы. Соглашаться не непременно: вы вправе просто погасить оставшуюся задолженность. Ежели для этого не хватает собственных средств, можно взять наиболее дешевенький кредит в другом банке. Пригодный вариант можно отыскать заблаговременно: ведь дата окончания оговоренного периода и остаток долга известны.
2-ой вариант - кредит от строительной сберкассы (Bausparkasse). Это тоже фиксированный процент с неизменным взносом. Необыкновенна только предыстория его получения. Для вас придется сначала равномерно собрать некую сумму в рамках накопительного контракта. Лишь после чего Bausparkasse будет готова предоставить кредит - приблизительно той же величины. Кредит и уже скопленную сумму можно издержать на приобретение недвижимости либо стройку дома. Эта схема дозволяет давать кредиты под наиболее маленький процент.
3-ий вид кредита - параллельное скопление. В течение определенного времени вы платите лишь проценты по кредиту, но не выплачиваете сам кредит. Взамен - берете обязательство часто вносить определенный взнос в накопительное страхование жизни либо в рамках накопительного контракта. В целом кредит обойдется существенно дороже. Но благодаря особенностям налогообложения параллельное финансирование может иметь смысл, ежели недвижимость вы собираетесь сдать внаем.
Этими 3-мя вариациями диапазон ипотечных программ не ограничивается. В Дойче Банке (Deutsche Bank), Дрезднер Банке (Dresdner Bank) и Коммерцбанке (Commerzbank), куда я обратилась за разъяснениями, предложили еще как минимум полдюжины программ, в том числе и кредиты в остальных валютах.
Но без помощи страны все-же могут обойтись далековато не все немцы.
Помощь придет
В земле Северный Рейн - Вестфалия, где я на данный момент живу, отыскали достойный метод посодействовать людям выстроить для себя жилище. Тут, компенсируя в некий мере отмененную с 1 января 2006 года муниципальную дотацию, дают личным застройщикам новейшую форму низкопроцентной гос ссуды. Именуется она "Новое стимулирование жилищного строительства в 2006 году в Северном Рейне - Вестфалии". Как объяснил "Известиям" основной инженер строительной компании Terra-Projekt Герд Блей, речь в данном случае идет не о безвозмездной денежной помощи, а о низкопроцентном муниципальном кредите. На получение данной ссуды имеют право семьи, в состав которых заходит или как минимум один ребенок, или человек со степенью инвалидности более 50% . При всем этом доходы семьи не должны превосходить установленный законом уровень. Таковым образом, финансовая помощь федеральных земель может оказаться еще больше значимой, чем выделявшиеся в прошедшем из общегерманского бюджета средства на Eigenheimzulage.
Элеонора Яковлева (Кельн)
Новенькая жизнь берлинских "пятиэтажек"
Старенькые пятиэтажки - неувязка не только лишь Москвы и москвичей. Увлечение индустриальным строительством панельных "домиков" затронуло в той либо другой мере все страны бывшего социалистического лагеря. В Восточном Берлине с 1977 года понастроили 300 000 таковых квартир. Их убогость стала оказываться на виду только после падения Берлинской стенки. Но в отличие от нее крушить панельные дома не стали. Из их делают современное и комфортабельное жилище.
На 1-ый взор микрорайоны Восточного Берлина - Хеллерсдорф, Марцан, Хоэн-Шенгаузен - по внешнему облику не достаточно различаются от столичных Черемушек. Но это с какого боку поглядеть. Зайдешь с одного - те же ряды унылых "пятиэтажек" (по столичной привычке будем именовать их так, невзирая на то, что в Берлине строили шестиэтажные панельные дома). Разве что мусора на земле нет. Зайдешь с иной стороны микрорайона - осторожные цветные фасады, просторные лоджии, террасы, зеленоватые лужайки. Дело в том, что немцы не сломали ни одной "пятиэтажки", хотя сначала в их никто не желал жить. В 1990 году Восточный Берлин обезлюдел. Все, кто мог передвигаться, уехали на Запад. В микрорайонах столицы бывшей ГДР остались лишь старики. Перед городом реально встала неувязка "вымирания".
- С сиим было надо срочно что-то делать. Люди не были удовлетворены качеством собственного жилища, тем паче что в Берлине не хватало рабочих мест. И была развернута муниципальная программа "Реконструкция и санация восточной части Берлина". Ее 1-ые плоды мы узрели в 2003-2004 годах. Была модернизирована любая 2-ая квартира в крупнопанельных жилых домах, - поведал "Известиям" Петер Штридер, в 2004 году занимавший пост сенатора (министра федеральной земли Берлин) градостроительства.
Приватизации городских квартир в Берлине не было. В октябре 1990 года весь фонд жилищно-коммунального хозяйства ГДР был передан городским жилищно-строительным компаниям. Сейчас из 270 000 квартир этого фонда 165 000 санированы на сто процентов, 64 000 - отчасти. На очереди еще 41 000 квартир. Всего на санацию "пятиэтажек" Германия выделила 3,5 миллиардов евро. На что все-таки были потрачены эти средства? Что такое "санация" по-немецки?
- Прежде всего был осуществлен ремонт бетонных конструкций и крыш, проведена термоизоляция, изменены все окна и двери, вентиляционные системы, инженерные коммуникации, - ведает сенатор Штридер. - Там, где лифты были, их заменили, где не было - выстроили внешние. Параллельно стенкам возвели просторные лоджии, на первых этажах выстроили двуэтажные квартиры-мезоньеты. В ванных комнатах не только лишь сменили всю сантехнику, да и, к примеру, прорубили окна.
Куда же делись жильцы на время процедуры "санации"? Треть - переехали в Западный Берлин, треть - уехали на время куда могли, оставив за собой право возвратиться в отремонтированную квартиру. А еще треть - жили во время "санации" в доме.
- Для тех квартир, жильцам которых было некуда уехать, пришлось создать особые технологии, - ведает Ральф Протц, инженер жилищно-строительной компании WoGeHe, один из разрабов программы "санации". - Строители работали снутри квартиры ровно четыре дня, в это время жильцам пришлось "тесновато" контактировать с сторонними людьми. А "санация" дома в целом занимала 3-4 месяца. Берлинцам пришлось вытерпеть неудобства, но дело того стоило. Не многим по кармашку снимать жилище в Западном Берлине.
Обитатели микрорайона Марцан и Хеллерсдорф платят от 3,75 до 4,25 евро за 1 кв. м. Это плата лишь за наем, коммунальные сервисы и отопление в сумму не входят. Наем двухкомнатной квартиры обходится жителям "санированных" пятиэтажек в 160-200 евро - это приблизительно половина арендной платы схожей квартиры в районах массовой стройки Западного Берлина.
- Со временем плата за наем будет расти, но только по мере того, как будут расти доходы семей, живущих в этих квартирах, - считает Ральф Протц. - Расчет таковой: плата за наем не обязана превосходить 10% суммарного месячного дохода семьи. Сейчас он равен 1500-2000 евро. Когда станет, как в западных районах, 4000-6000 евро, то и плату можно будет увеличивать.
Заметим: плата за квартиру не регулируется никаким городским актом, малую стоимость аренды диктует рынок. Но ведь чудес не бывает, и должен же кто-то платить за строй работы.
- Финансирование работ по "санации" крупнопанельного жилища было обеспечено за счет дешевых кредитов Берлинского вкладывательного банка и Германского банка реконструкции и развития, также за счет налоговых льгот для строй компаний, - ведает сенатор Петер Штридер. - Кредиты составили 250 евро на квадратный метр. Личные инвесторы, которые получали жилой фонд у строй компаний, также могли воспользоваться этими кредитами. Сейчас этот жилой фонд перевоплотился в увлекательный объект для германских и забугорных инвесторов. Не так давно один южноамериканский пенсионный фонд заполучил и санировал 3 300 000 кв. м жилища и 115 магазинов.
Мой вопросец: "Не легче ли было снести старенькые панельные дома и выстроить на их месте новейшие микрорайоны?" - привел в замешательство германских собеседников.
- Конечно, легче. Не пришлось бы изобретать никаких новейших технологий. Но себестоимость "санации" 1 кв. м жилища составляет 250-300 евро. А возведение новейшего жилища обходится в 900-1000 евро за 1 кв. м, - говорит Ральф Протц. - Если б мы ставили впереди себя цель сделать как легче, а не как верно, мы бы непременно пустили под ножик бульдозера половину Восточного Берлина.
Алексей Андреев (Берлин-Москва)